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ope体育滚球官网:2018年上半年个人购房贷款余额增速回落、土地出让收入同比增长35.1%【图】

2018年10月15日 13:36:40字号:T|T

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这一时期的复习重点包括宋朝的立法和编敕活动、北宋的"重法地法"与"盗贼重法"、宋朝刑罚制度的变化、宋朝司法机关的变化、明朝的主要立法、明律的结构体例、明代法律"轻其轻、重其重"的特点、明朝刑罚制度的发展、明朝司法机构的变化及特务统治、清朝主要立法、清朝法律的民族统治特色、清朝对明律的继承与发展、清朝的会审制度等诸多内容。至今,我院已有3届学子参与南非斯坦陵布什大学的交换项目并收获颇丰。

    据国际清算银行数据,同时期发达经济体居民杠杆率76.1%,其中德国、日本居民杠杆率分别为52.9%、57.4%,中国居民杠杆率已接近日德,高于新兴经济体39.8%的平均水平。考虑美国、英国居民部门杠杆率约80%左右,这意味着中国居民部门依然有进一步加杠杆空间。

居民杠杆率(居民部门债权存量/GDP)

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国商品房行业市场竞争态势及未来发展趋势报告

    从居民购房杠杆来看,2018年上半年新增按揭及公积金贷款与一二手商品房成交比为37.2%,较2017年上升1.5个百分点,但低于2015-2016年水平,反映认房又认贷等政策实施后,居民首付比例有所提升。值得注意的是,2017年以来居民短期贷款明显放量,即使在银保监多次强调严控消费贷进楼市背景下,2017、2018H1居民短贷仍达1.83万亿和1.1万亿天量,而同期社零增速及CPI并未明显上升,意味大量居民短贷或违规流入楼市。假定居民短贷增量一半流入楼市,则对应的实际居民购房杠杆率分别为40.5%和43%,仍处于较高水平。

2017年个人购房杠杆维持高位

数据来源:公开资料整理

    2018年上半年居民短期贷款同比增长15.5%

数据来源:公开资料整理

    2018年上半年个人购房贷款余额23.8万亿,同比增长18.6%,较2017年增速回落3.6个百分点;居民新增中长期贷款2.5万亿,同比下降11.3%。7月23日国常会明确稳健的货币政策要松紧适度,但考虑7月31日中央政治局会议明确表示“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,预计下半年市场资金面情况将好于上半年,但涉房融资短期仍难有较大松动。

2018年上半年个人购房贷款余额增速回落

数据来源:公开资料整理

    限价背景下价格倒挂,叠加二手房更高的税费支出,2017年二手房成交额占比较2016年下滑5.2个百分点至30.3%,11个核心城市2018上半年二手房成交同比下降12.5%。在整体信贷额度偏紧背景下,银行为维护与开发商中长期合作关系,或倾向投放更多按揭额度到新房市场,叠加一二手房价格倒挂,预计2018年新房成交占比或再次提升。

2017年全国二手成交额占比下滑

数据来源:公开资料整理

2018年上半年重点城市二手成交延续下降

数据来源:公开资料整理

    预计按揭利率仍将处于高位,按揭额度难有明显改观。按全年18%个贷余额增速测算,预计可支撑新房销售额14.3亿,同比增长6.6%。

-
个人购房贷款余额
年偿还额(余额均值*10%)
新增贷款(余额变化+偿还额)
公积金贷款
总新增房贷
商品房销售额
二手房销售额
总销售额
总贷款/总销售额
二手房交易金额占比
按揭贷款余额增速
2014A
106000
9800
25800
6593
32393
7.63
2.34
9.97
32.5%
23.5%
18%
2015A
131000
11850
36850
11082
47932
8.73
4.74
13.47
35.6%
35.2%
24%
2016A
180000
15550
64550
12702
77252
11.76
8.21
19.97
38.7%
41.1%
37%
2017A
219000
19950
58950
9576
68526
13.37
5.80
19.17
35.7%
30.3%
22%
2018E
258420
23871
63291
10000
73291
14.25
6.11
20.36
36.0%
30.0%
18%

数据来源:公开资料整理

    从统计局口径来看,2018年上半年房企到位资金7.9万亿,其中国内贷款1.2万亿(占比15.5%)、自筹资金2.6万亿(占比32.2%)、其他资金4.1万亿(含定金及预收款2.6万亿、个人按揭贷款1.2万亿)。

房地产行业历年资金来源占比

数据来源:公开资料整理

    除加快推盘及销售回款外,开发商积极拓展新的融资渠道,2018年上半年地产公司债、ABS发行规模同比分别增长205.3%、123.2%,同时地产海外债、信托等融资渠道亦保持平稳增长。

上半年信托发行规模同比增121.2%

数据来源:公开资料整理

上半年ABS发行规模同比增123.2%

数据来源:公开资料整理

上半年海外债发行同比增32.3%

数据来源:公开资料整理

    2017年12月中国银保监会发布《关于规范银信类业务的通知》,明确不得将信托资金违规投向房地产,随着信托收紧,中小房企融资环境或将进一步恶化。

信贷资源进一步向优质房企集中

数据来源:公开资料整理

    从短期偿债能力来看,2018一季度A股上市房企在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为115%,较2017年末下降11个百分点,但远高于2014年的83%。剔除预收款后资产负债率为54.4%,较上年末下降1.4个百分点,净负债率为111.5%,较上年末上升12.8个百分点。

货币资金/一年内到期长短期负债

数据来源:公开资料整理

2018Q1板块净负债率有所上升

数据来源:公开资料整理

    地方政府收入包括地方政府性基金收入、地方国有资本经营收入、地方本级财政收入、中央对地方返还和转移支付,2017年分别为6.7万亿、0.16万亿、9.1万亿和6.5万亿,合计为22.5亿,同比增长14.7%。其中地方政府基金性收入主要为土地出让金,2017年全国土地出入收入5万亿,占地方基金性收入的75%、占地方财政收入(本级收入+中央返还)的22.2%。

土地出让金占地方政府收入20%左右

数据来源:公开资料整理

土地出让金占地方基金性收入的75%以上

数据来源:公开资料整理

    从地产政府财政收支来看,超过80%的地方政府基金本级收入为土地出让收入,对应超过80%的基金性支出亦与土地出让相关,包括征地和拆迁补偿(50%左右)、土地开发支出(20%左右)、城市建设支出(10%左右)。

地方政府性基金收入结构(2017年)

数据来源:公开资料整理

地方政府性基金支出结构(2017年)

数据来源:公开资料整理

    2018年前7月全国土地出让收入3.2万亿,同比增长35.1%,完成全年土地出让计划收入的58%。从过去四年来看,除2015年以外均超额完成年初土地出让计划,同时考虑地方政府基金性支出大部分与土地出让有关,一旦土地出让市场降温,相应的征地及拆迁亦有可能放缓,支出弹性空间较大。

2018前7月土地出让收入同比增长35.1%

数据来源:公开资料整理

大多数年份土地出让收入计划完成率较高

数据来源:公开资料整理

    财政部数据显示,2018年7月末地方政府债务余额17.2万亿,较2017年末进一步上升4.2%,平均剩余到期年限为4.5年。2018年地方政府到期债券7203亿,为2017年地方政府收入的3.2%;2020-2022年为地方债到期高峰,每年到期地方债均超过1.7万亿。

    受限价、资金偏紧等影响,2018年二季度以来土地市场流拍现象有所增加,以未成交土地数量/(未成交土地数量+成交土地数量)衡量土地流拍情况,上半年百城流拍率较2017年的9.7%上升0.4%至10.1%,但仍远低于2014-2015年高达15%以上的流拍率水平。

2018年100大中城市整体流拍率上升

数据来源:公开资料整理

    分城市来看,天津、石家庄、成都、青岛、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升较快,其中天津、石家庄、青岛、成都、西安土地出让金对当地财政贡献较大,占当地本级财政收入(未考虑中央转移支付)的25%-35%。尽管流拍率有所上升,但上述城市2018年上半年赤字率并未较2017年有明显提升。我们判断一方面流拍率整体仍处于低位,地方政府通过加大土地供应(前7月百城供地同比增27%)等手段保障土地出让收入增长;另一方面正如前文所述,一旦土地出让市场降温,相应的征地及拆迁支出亦有可能放缓,支出弹性空间较大。

    2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。

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